不止汽车、家电等消费品可以享受“以旧换新”政策，越来越多的城市针对住房也推出了“以旧换新”政策。房子怎么“以旧换新”？“以旧换新”会是未来房地产的新趋势吗？

2023年以来，已有包括郑州、山东淄博、济南、青岛，江苏南通、徐州，浙江宁波、丽水等地在内的超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”，其中越来越多的“国家队”入场参与收购，成为当下新的趋势。

易居研究院研究总监严跃进表示，当前，住房“以旧换新”政策略显“主流”，各地的支持也越来越科学和系统。与此同时，相关政策逐渐和房地产“三大工程”进行了有序对接，有助于激活存量市场，推进房地产市场稳健发展。

总结各地以旧换新的相关政策，主要包括以下几种模式：

1、认购意向书模式：如江苏南通主城区，居民可以和房地产企业签订认购意向书，在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付。若旧房未能在期限内售出，居民可解除认购意向书且无需承担违约责任。此外，出售旧房日期与购买新房日期相差365日内的，还将获得额外补助。

2、直接收购模式：一些城市如江苏太仓，要求将符合条件的普通商品住房出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。这种方式通常规定一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。在苏州相城区、郑州、连云港等地，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。

3、中介合作模式：部分城市如宁波、盐城、济南等联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房。若旧房在一定期限内售出，则按流程购买新房；若未售出则退还新房认购金。

4、房票模式：如海安市，业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价后，过户给开发商或指定对象，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款。

最后重点说一下郑州模式，郑州最近发布的住房以旧换新试行方案引发社会各界关注。郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

郑州的方案，是多种模式的结合：既有30％的契税补贴，又有中介、开发商都参与的市场化模式，还有国资入局收购。而最受大众关注的，则是国资入局兜底收房的举动——想要换房的市民可以通过郑州市房产交易服务平台登记拟出售房源信息，同时选定意向购房源，与开发企业签订《商品住房认购协议》，随后郑州城发安居有限公司(郑州城发全资子公司)对旧房进行信息复核、实地勘查，具备收购条件的房屋交由评估机构出具价格评估结果(换房群众不承担评估费用)，城发安居公司与换房市民进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房。最后，换房群众、城发安居公司和开发企业三方办理二手住房交接手续。郑州方面称，推进郑州市内8区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的，主要通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式来完成二手住房的售出。2024年全年计划完成的10000套“卖旧买新、以旧换新”任务量中，通过郑州城市发展集团有限公司收购和市场化自由交易的，各占5000套。

业内专家表示，郑州市的房屋“以旧换新”政策是一项具有前瞻性和创新性的举措。收购的旧房将用于丰富保障性租赁住房供应，一方面可以快速完成保障性住房供应目标，另一方面也有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手房的链条，促进房地产市场修复。

4月15日，郑州城市发展集团有限公司和郑州市住宅与房地产业协会公告称，将启动二手住房收购试点工作，试点期限为2024年4月20日至6月30日。公告表明，本次试点阶段限额500套，若收购套数已满，则报名提前结束。换房群众购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款。试点阶段，二手住房产权人与新建商品住房买受人须为同一主体。

图源：郑州市住宅与房地产业协会

根据郑州发布的工作方案记者了解到，郑州成立了二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作专班，统一调度、统筹协调。郑州市住房保障和房地产管理局等六部门分别在职能范围内给出相应的便民化服务，如资金监管和担保服务、加快办理交易过户、进行契税补贴、快速办理不动产登记手续、发放家电消费券、指导协调商业银行制定便利融资政策等。

房地产“以旧换新”政策的推出，主要旨在解决二手房交易时间长、成本高等问题，促进一二手房流通，实现更好的预期。同时，这些政策也有助于快速完成保障性住房供应目标，盘活二手住房市场，进一步畅通一二手房链条，促进房地产市场修复。不过，业内人士也指出，以旧换新活动虽然咨询量较多，但实际完成交易的案例并不多，且这种匹配本身只是环节上的优化，并未解决商品房市场循环存在的系统性缺陷。预计未来或有更多城市参与，促进改善性住房需求进一步释放。

总之，关于房地产以旧换新政策的争论并没有定论。在制定和实施政策的过程中，确实需要充分考虑各种因素和可能带来的影响。只有这样才能制定出更加科学、合理、有效的政策，推动经济社会持续健康发展。